社区商业售价再创新高,缘由何在?

最近一段时间,限购何时取消是热点话题,大家都在拭目以待,等着靴子落地。然而前几天,上海中海-顺昌玖里4000万每套的151-325平的豪宅以单价17.2万/平开盘,512套全部售罄,当日吸金195个亿。据了解,外滩壹号院204套已于4月10日启动认筹,认筹率超过了150%。相较之下,北京的房地产市场似乎还是不温不火,3月二手房成交数据达到14800套的基准线,4月份只有继续站上15000套以上,才能证明小阳春的行情能够得以延续。

根据本文观察另外一个现象,就是北京的社区商业近期非常抢手。近期双井地区某社区商业开盘,旺销3个亿,每平米价格达十五六万;同样位于双井的沃尔玛社区商业也卖出了8.02亿的整售价格。在上述数据的冲击下,深挖社区商业背后资本、购买心态以及投资逻辑都变得十分必要。经过多方数据整理、调研走访发现,北京社区商业热度尤高,尤其是在机构之间的竞争非常激烈,价格持续走高。几乎每个项目都有至少6家以上的机构相互竞价,种种现象都引起了市场的好奇与关注。下面,本文将通过数据梳理、相关案例、商业资深玩家解读研判、剖析其中原由。

保值驱动、社区商业优势凸显

23年底,北京豪宅天坛府的社区底商启动整售,一期131套商业通过整售的方式售出,市场上的并购机构据传有8家之多。浙商银行、厦门国际银行等金融机构为上述机构启动优先级资金的配资,最后通过多轮竞价,该项目最终以单价近7万的整售价格被新疆某开发企业拿下,随后该开发企业与一站一街合作,启动招商和销售,据销售渠道方称,首层单价在15万左右,于今年3月启动销售。

相应地,据域见未来官微报导,2024年初,域见未来旗下弘毅盛开商业管理公司成功实现了,位于北京市东三环首城国际商业街的收并购,改名“首城荟”,成为北京近年来城市社区型商业较大的并购交易之一。3月首城荟开盘,商铺价格达十五六万,销售总额达三亿,蔚为可观。

首城国际社区型商业走俏并非个案。事实上,自2023年起,社区商业相较之前年份已有明显起势,众多资本、基金及个人投资者不断入局,各方玩家持续发力,竞争愈发激烈。

据京东法拍公布消息:2023年的2月,融创“泛海世家”项目小二楼社区商业通过法拍,总面积2274平方米,成交价224416900元,评估价146716900元,高出评估价77700000元,每平米拍卖价格已达8万。

据《凤凰WEEKLY》报导,位于双井沃尔玛社区商业由凯德资产整售,被个人买家以8.02个亿的总价购入,后又被京东购买并打造“京东MALL”项目。据行业内有关人士介绍,凯德这个价格超出市场预期一个亿以上。这个项目在市场上已经销售两年之久,由于靠近合生汇、产权年限短等原因迟迟不能售出,而买家也是陕北能源型资金基于避险考虑购置。

以上几个项目都经历了激烈的数十轮竞拍,最终以高额成交,据销售渠道有关人员介绍,他们的客户手里并不缺钱,在好地段、有好租客的社区商业,客户都会出手,5000万以内核心地段的社区商业尤其紧俏,客户主要出于避险和对资金贬值的担心。尤其在存款利息不断下调,股市低迷、信托暴雷的当下,民间资本的投资渠道愈发变窄,而社区商业因为运营门槛低、具有强保值和增值的优势和特点,故受到了民间资本、能源型资本和高净值客户的青睐,这一趋势在近期热度持续上涨,未来是否会得以延续,让我们保持关注。

社区商业何以火爆?

针对社区商业火爆、市场竞争激烈的现象,商业资深玩家给出了如下解读:

从资本环境的角度而言,整体投资环境并不乐观,老百姓普遍需要“捂紧钱袋子”,而支配资产的保守倾向又加剧了投资环境的不利。在此背景之下,社区商业的优势再度显露:

从北京地域特性的角度而言,从2017年3月26日的大限政策出来,新增社区商业不能小于500平米,这意味着小于500平米的社区商业完全进入存量市场,而可供交易面积在100平米左右的社区商业出租和交易流动性都非常好,就变得更为稀缺。相比上海,北京社区商业发展受道路环线影响,线上销售数据一直是上海的一倍还多,这与北京前期发展规划、线下商业不发达建设不足有很大的关系,线下社区商业呈现出缓慢、不均衡的特征。政府近期开始有意识地引导并加大线下商业的建设和扶持,未来北京的社区商业发展空间较大且发展将会逐步均衡。

服务于生活圈附近的社区商业,其实质是邻里为单位集住宅、购物、休闲和娱乐为一体的商业中心和公共开放空间,为居民提供“一站式”和一刻钟慢生活服务。因其满足高频消费需求、特有的社交属性成为商业类型里日益重要的一环。

投资主体方面,相比凯德等大投资机构而言,北京市场上近期成长起了一批本土的投资机构,包括中犀资本、一站一街、德融资本、永同昌实业、九州资本、中洲资本、好运街、松鼠基金等。同时,还成长起来一批专业做社区商业销售代理的公司,如营信商业、聚诚、聚鑫等。其中,营信有千人团队,目前已经进入北京、天津、上海、济南、武汉五个核心城市。北京市场年度社区商业交易额达到200-300个亿,而营信一家机构的年销售额就贡献了40%-50%的市场份额,成长迅速、规模可观。

在房地产市场增量销售额大幅下调、开发企业暴雷不断的大背景之下,北京社区商业因为其特殊的禀赋,在这个时期迎来了城市更新和公募REITs这两大利好。毫无疑问,城市更新大背景下的存量社区商业因为稀缺、便于出租招商、租金稳定、派息率较高的优势,恰好契合了民间资本的特性,我们判断这一热度将会持续。

路在何方:社区商业是否需要运营?

相较于长期收益而言,答案是肯定的。社区商业需要专业的商业管理团队进行多维度专业化的运营管理。如无运营、品牌差异化、配套设施服务、公众空间、推广等环节跟进,社区商业的支撑核心将得不到保证,造成项目本身升值缓慢或不升返降的同时,品牌生命周期过短同样会带来不可预估的租金收益空窗期,从而提高投资风险值。对社区商业投资而言,竞标成功远非投资的终点。投资的成功,更多取决于社区商业后续的运营与管理。这也引出了投资者最关心的问题——普通投资者投资社区商业时,应该注意些什么?

以近年来位于朝阳区的社区商业代表东坝某街区来看,或许可以为解决以上问题提供一个参考。

位于北京市东五环的第四街区项目共五条街区,200多套商业户型,在营60多家商户,囊括麦当劳、肯德基、711等国际品牌及百年义利等多家国内老字号和国潮创意品牌。前期投资方通过统一街区商业定位、形象改造、绿化升级、公共设施建设、合理的品牌规划、商户扶持、多维度营销推广及团队驻守日常运营管理为项目的良性健康持久运转保驾护航。

面向消费者群体,第四街区提供了餐饮、教育、健身、宠物医疗等便利生活设施打造“一站式15分钟便民生活圈”;定期举办夜市、创意市集等活动,提供多样消费场景和消费需求,在居民、商户和投资者之间形成良性互动,也为形塑东坝地区的商业特色打下良好基础。

在商户培养方面,第四街区在疫情期间免租给予充分支持,疫情之后也每年联合商户办活动,针对商户特征给予优惠支持等,在商户联动、集约发展、商户扶持上都做出了卓有成效的工作。

实际走访中,第四街区所呈现的商业定位准确、业态组合良性、运营稳定的面貌,或许能够为社区商业投资者提供一个参考,在运营社区商业的过程中,也具有一定借鉴意义。

2024年已进入第二季度,接下社区商业将掀起怎样的浪潮,迎来怎样的机会与需要攻克的难题,让时间给出答案。